深圳、上海不仅是我国一线城市，还是现代化国际大都市，在世界范围内具有一定的影响力。为规范城市更新活动，完善城市功能，弘扬城市精神品格，根据国家“十四五”发展规划战略部署，结合城市实际情况，深圳市人大常委会颁布《深圳经济特区城市更新条例》（下称“《深圳条例》”）并于2021年3月1日施行；紧接着上海市人大常委会颁布《上海市城市更新条例》（下称“《上海条例》”）并于2021年9月1日施行。两地城市更新条例的颁布、实施正式开启了城市更新的新时代。
现本文从深沪两地城市更新条例的效力、原则、城市更新方式等角度，结合有关城市更新政策、城市更新历史沿革，进行综合对比分析。
《深圳条例》、《上海条例》分别由深圳市、上海市人民代表大会常务委员会制定公布，均属于地方性法规，在效力层面上，两地条例属于同一等级，也是截止至目前专门关于城市更新的最高级别的两部法规。
2021年，深沪两地均将原本的城市更新“办法”升级为“条例”，提升了效力层级，体现了城市更新经过十多年的探索发展，已逐步成熟；彰显了城市更新活动在两地城市发展中举足轻重的地位，为两地城市更新活动提供了更为强大的法制保障。由个别城市的试点措施上升为国家“十四五”规划的重点发展方向，两地城市更新“办法”同时升级为“条例”标志着城市更新将迈入全面发展的快车道。
《深圳条例》强调拆除重建，偏重更新改造、商业开发；《上海条例》强调空间改善，偏重城市基础建设；《上海条例》规定的城市更新方式更为广泛，更新措施更符合城市更新的本质。
两地条例在增进社会公共利益、加强基础设施和公共设施建设、民生优先、节能环保、加强历史文化保护等方面的原则基本一致。同时，两地条例均将原本市场主体主导模式变为以政府统筹推动为主，市场运作为辅的并轨模式，进一步强调政府在城市更新活动中的主导地位，突出了公益民生优先原则，强调了绿色环保的理念。
《上海条例》突出“留改拆”并举、以保留保护为主的原则，将强化历史文化保护、塑造城市风貌，作为城市更新的重要任务之一，注重保护具有历史文化价值的街区、建筑，保持历史风貌的城市肌理，推进历史文化遗产活化利用，塑造城市时代特色风貌，这一系列原则与上海的实际发展需求相匹配而与从小渔村发展起来的深圳存在明显差异。
《上海条例》规定的涉及城市更新活动的职能部门更多，各职能部门各司其职，工作职责划分较为细致，政府部门参与程度高、涉及面广，开创性增加了城市更新中心及城市更新专家委员会两个机构，并探索建立社区规划师制度；而《深圳条例》中市、区城市更新部门负责统筹推进具体工作，侧重部门整体引导与城市更新单元机制相结合的管理体系规定的涉及城市更新活动的职能部门较少，可能在审批效率方面更为高效。
《上海条例》根据不同建成区、建筑物业规定了不同的更新方式，除条例本身已规定的城市更新方式，还需要根据不同情况区分适用的规定。而《深圳条例》则明确规定了综合整治及拆除重建两种更新方式，但其范围有所局限。
住房和城乡建设部于2021年8月30日发布《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号），明确提出了以“留改拆”并举、保留利用提升为主的城市更新方式。不难看出，其主要目的是防止城市更新过度房地产化，避免“大拆大建”，坚持“房住不炒”政策，本次通知的下发，虽是一次收紧，但也意味着城市更新政策与操作方式更为完善，给各地方政府与实施机构指明了更为确定、可持续发展的道路。
《上海条例》明显是严格遵循建科〔2021〕63号文规定的坚持“留改拆”并举、以保护为主的原则，《深圳条例》虽明确了在通过综合整治方式难以改善或者消除，需要拆除全部或者大部分原有建筑物情形下方可实施拆除重建，但《深圳条例》毕竟发布较早，更新方式规定不够全面，仍以拆除重建为主，如何严格适用住建部建科〔2021〕63号文规定，需有关政府部门出台相关政策予以明确。
深圳自2009年开展城市更新业务以来，在业务流程方面不断探索完善，已经形成了相对完善的流程规范，尤其是强区放权以后，操作流程更为清晰简化，审批效率大幅度提高。上海城市更新业务开展比较晚，政府部门参与程度高，而且城市更新范围较广，基础设施项目以及长期经营项目占比大，业务流程相对复杂，相关流程还需要进一步细化完善。
《深圳条例》房屋征收条款主要针对旧住宅区、城中村合法住宅、住宅类历史违建未签约部分房屋，深圳市自然资源和规划局于2021年7月30发《关于公开征求<深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）>意见的通告》，拟进一步明确有关房屋征收的启动程序、职能部门、具体实施流程的事项。而《上海条例》则主要针对保护历史风貌保护区域、公房拆除重建、成套改造等公益性项目的征收。
两地条例在房屋征收的规定上稍有不同，相关征收条款的制定综合考量了两地实际情况、城市更新活动发展沿革等因素，分别带有各自浓厚的城市特色，虽征收规定有所区别，但所遵循的基本原则仍是一致。
两地条例在保障机制方面大同小异，基本是从政策支持、资金支持、费用减免、容积率等方面给予最大程度的保障和支持。
《上海条例》设置专门章节对浦东新区城市更新活动进行了特别规定，浦东新区可以在城市更新机制、模式、管理等方面率先进行创新探索并给予一定的突破，如浦东新区政府可以指定更新统筹主体、探索建设用地垂直空间分层设立使用权、创新存量产业用地盘活、低效用地退出机制等，待条件成熟时可以在全市推广。而深圳则未进行特别区分，没有授权模式创新，这是两地条例最大区别之一。
综上，作为我国率先施行的两部有关规范城市更新活动的地方性法规，两地条例的施行对各自辖区的城市更新活动发展均有重大意义，对其他城市以后推行城市更新政策也具有一定的参考价值。总体而言，两地条例规定的城市更新活动应遵循的原则、方针、目标等基本一致，两地城市发展进程差别较大，因此在规定具体的城市更新方式、项目实施过程则存在较大的差别，也各自增设了创新性的规定，这种差别也符合两地各自的城市特点。
