2020年7月15日，深圳市住房和建设局联合八部门发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》深建字〔2020〕137号（简称“深八条”），涵盖了行政、金融、税收等方面内容，主要有三个特点：一是优先满足刚需，有效遏制投机炒房；二是运用金融、税收等经济手段，确保精准施策；三是强化房地产市场监管，引导市场回归理性。
一、进一步限制深圳居民购买商品住房资格
1、对深圳户籍居民购房资格提出新要求：
深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明；
非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。
2、提高离异购房资格认定标准：
夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。即在离异之日起3年内，若离异前家庭名下在本市无房，离异后任一家庭成员可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有1套商品住房，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有2套商品住房，离异后任一方在本市均不得购买商品住房。
在离异之日起3年内购买住房的，在执行相关税费、贷款、限购等政策上，按离异前家庭相应标准执行。
购房之日前3年内有一次以上离婚记录的，其拥有的住房套数按购房之日前3年历次离异时家庭总套数之和计算，即追溯3年内所有离婚记录。
二、收缩住房信贷政策
三、提高增值税免税标准条件
根据深圳市房地产市场情况变化，为促进房地产市场平稳健康发展，对深圳市个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，即：将5年内购买的住房出售，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
四、细化普通住房认定标准
享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。换言之，具备上述任一条件将不能享受普通住房税收优惠。
五、推行房屋抵押合同网签管理
针对买卖双方实际交易价、银行贷款评估价、政府部门登记价未真正实现“三价合一”，易产生“阴阳合同”、“高评高贷”等问题，深圳市将通过统一的房地产信息平台完成《商品房买卖合同》和《房屋抵押合同》网签工作，并同步将真实的合同数据推送到不动产登记部门办理产权登记手续，进一步规范房地产交易业务流程，提高交易效率，真正实现“三价合一”。
六、加大二手房交易信息公开力度
根据国家统计局发布的2020年6月70个大中城市二手住宅销售价格指数，深圳二手住宅销售价格指数环比为101.9，同比为114.3，增幅位列榜首。针对二手住房交易信息不够透明、交易信息更多掌握在中介机构手中，交易双方因信息不对称易被市场不实信息误导等问题。“深八条”要求及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理性交易。中介机构应及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据，并对上报数据的真实性和准确性负责，对于不报、漏报、瞒报的中介机构，依法暂停其网签权限，纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。
七、强化热点楼盘的销售管理
对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。
八、严厉打击房地产市场违法违规行为
持续开展房地产市场秩序整顿工作对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光，并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。
下一步，深圳市将进一步夯实2018年出台的住房新政，加快构建公共住房和商品住房6：4的住房供应和保障体系，让更多的市民通过政府提供的公共住房解决住房困难。一是加大居住用地供应，今年计划供应居住用地3平方公里以上，比往年增长一倍以上。今后新增土地将主要用于公共住房建设。二是增加商品住房供应，今年新开工商品房1200万平方米，是往年600-800万平方米的近两倍；下半年计划入市商品住房项目80多个，预计供应房源面积超过500万平方米、超5万套。三是加大公共住房建设，今年建设筹集公共住房不少于8万套，确保完成“十三五”期间建设筹集40万套公共住房的目标。
一、关于正在签约或履行的房屋买卖合同如何适用“深八条”的问题
（一）“深八条”颁布前已经完成网签的房屋买卖合同是否适用“深八条”？
执行时间以纳税人在市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准：即7月14（含）日以前网签的买卖合同，均执行原先的税收政策；7月15（含）日以后网签的买卖合同，均执行新的税收政策。
网签合同时间的具体认定标准如下：
1. 已在房地产信息系统中录入房地产买卖合同信息的，二手房买卖合同以录入时间为准。
2. 2020年7月14日（含 7月14日）之前已签订房地产买卖合同并已为购房支付相关费用，具备录入条件，但因客观原因尚未在房地产信息系统中录入房地产买卖合同信息的，能提供以下证明材料之一的视为已办理网签录入：
（1）2020年7月14日（含7月14日）之前支付购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等）；
（2）2020年7月14日（含7月14日）之前购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。
（二）政策实施前，已支付购房定金或购房款，但是还没有网签，能否适用原先政策？
2020年7月15日前（不含7月15日），已支付购房定金、部分或全部购房款（不含现金支付），并能提供银行、支付宝、微信等转账有效凭证的（转账凭证须有“购房款”“购房定金”等字样，或提供其他可以证明交易真实存在的证据）,视为已经办理网签。
提供上述材料申请办理预售合同备案或不动产权登记手续的，应当在2020年12月31日前（含12月31日）提出申请。
二、“深八条”对房屋买卖合同效力及违约责任的影响
（一）能否依据“深八条”主张房屋买卖合同无效？
当事人因限购政策实施而不符合购房资格，例如购买人不具有某地户口、缴纳社会保险或个人所得税不足规定年限等，或首付比例提高导致无力购买，是否可以要求确认合同无效呢？根据《合同法》和最高人民法院的相关司法解释，违反法律和行政法规导致合同无效的，仅限于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不得以地方性法规、行政规章为依据，且强制性规定仅限于效力性强制性规定。因此，“深八条”并不属于法律和行政法规范畴，故不能作为合同无效的理由。
（二）“深八条”能否作为解除房屋买卖合同的理由呢？
根据粤高法〔2012〕240号《全省民事审判工作会议纪要》，商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因此，因“深八条”的实施造成房屋买卖合同不能履行的，可以请求解除合同。
（三）根据“深八条”解除合同能否免除违约责任？
单纯因限购政策实施导致合同目的无法实现并解除合同的，双方均无违约行为，则无需承担违约责任，但合同订立、履行过程中，一方违约而违反限购政策导致合同目的无法实现并解除合同的，不能免除违约责任，例如：恶意拖延付款或过户时间，等待限购政策出台；故意中断缴纳社会保险或所得税而使购房资格丧失等。
三、为规避限购政策借名买房的法律风险有哪些？
1、借名买房中实际购房人面临的风险：
（1）亲属之间无书面协议，房价暴涨后，被借名人主张房产实际归其所有，实际购房人出资为借贷或赠与；
（2）被借名人离婚，房产作为其夫妻共同财产被分割；被借名人死亡，房产作为其遗产被继承；被借名人将房产设置抵押权；被借名人因法律问题被法院查封房产；被借名人擅自将房屋出卖；
（3）被借名人不配合办理过户手续。如果实际购房人是由于限购不能署名，往往会在合同中约定当实际购房人符合购房资格时办理过户手续，但是届时被借名人可能不予以配合。
2、借名买房中被借名人面临的风险：
（1）若实际购房人还贷不及时，被借名人不但存在债务风险，而且会有不良信用记录，对其今后购房、办理银行贷款、申办信用卡等都有影响；
（2）被借名人自己买房时，也很可能因为有购房记录而面临更为严格的相关购房政策。
3、相比而言，实际购房人面临的风险更大一些，为此建议：
（1）拟定详细的 “借名买房合同”。明确房屋所有权归属，明确双方的权利义务；
（2）实际购房人实际占有房屋并持有与房屋有关的原始材料，例如：出资的原始凭证、购房合同、产权证等等；
（3）约定严格的违约责任。合同中针对被借名人的违约行为（包括主张房屋所有权、违约将房屋转让、赠与、抵押、查封、拒绝过户等）约定严格的违约责任；
（4）实际购房人可通过实际居住、长期租赁、抵押等方式控制房屋；
（5）一旦出现纠纷，请专业的律师进行维权。
